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Immobilienbewertung in Köln, Bonn und Düsseldorf

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Immobilienbewertung

 

Bei der Verkehrswertermittlung wird die Lage allgemein als ein wichtiges Kriterium der Objektanalyse bei einer Immobilie erachtet. Es ist die häufigste Antwort auf die Frage, was den Wert einer Immobilie bestimmt. Die Lage ist sicher auch ein hauptsächlicher Einflussfaktor für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie – aber bei weitem nicht der Einzige. Ich kenne auch die Anderen. - Baugutachter 

 

Von mir bekommen Sie keine subjektive Markteinschätzung, keine unseriösen Versprechen, sondern eine objektive Wertermittlung gemäß der gesetzlichen normierten Immobilien-Wertermittlungsverordnung ( ImmoWertV) zur Bestimmung des Verkehrswerts nach §194 Baugesetzbuch (BauGB). - Gutachter Kosten

Die reine Immobilienbewertung bieten wir derzeit nicht an. Gerne kann ich Ihnen auf Nachfrage einen Schverständigen aus dem Fachgebiet nennen.

 

Ich unterstütze Sie, als Bausachverständiger, Baugutachter und als freier Immobiliengutachter bei der Verkehrswertermittlung und Immobilienbewertung:

 

  • zum Zweck des Kaufs oder Verkaufs
  • der Ermittlung von Bauschäden oder Schadstoffbelastungen von Kaufobjekten
  • mit einer Haukaufberatung
  • in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
  • bei Erbauseinandersetzungen
  • der Zwangsversteigerung
  • zum Zweck der Beleihung
  • zum Zweck der Bilanzierung IAS 40: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
  • zum Zweck der Besteuerung (z.B. Erbschaftsbesteuerung)
  • einer Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff. BewG)
  • einer Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff. BewG)
  • Tipps zum Ort und Ratgeber zur Baufinanzierung

  • Beratung zu Fragen zur Baufinanzierung,

  • Beratung, Tipps und Ratgeber zum Thema "Haus kaufen".

  • Gutachten - Immobilien - Wohnung - Haus  - Kosten

  • bei weiteren Fragen

 

 

Marktwertermittlung

 

Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert eines Grundstücks mit oder ohne Gebäude. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht.

 

Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des "vollen Wertes" (§ 63 Bundeshaushaltsordnung). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung mit dem Sach.- Ertrags.- oder Vergleichswertverfahren bestimmt.

 

Dabei wird als Marktwert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Werte, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.

 

Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Vom Marktwert/Verkehrswert sind ferner die Wertbegriffe Einheitswert und Versicherungswert abzugrenzen. Auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind gemäß der Forderung des Bundesverfassungsgerichts für alle Vermögensarten Werte anzusetzen, die sich am gemeinen Wert (= Verkehrswert) als Wertmaßstab orientieren.

 

 

Definition

Für Grundstücks-, Gebäude- und Immobilienbewertungen werden folgende Definitionen verwendet:

 

Deutschland: „Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

 

 Gemäß § 16 PfandBG ist der Marktwert "der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

 

 Der Marktwert kann nach der Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) und den ergänzenden Hinweisen der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) ermittelt werden.

 

Bei gleichartigen Immobilien (insbesondere bei unbebauten Grundstücken), ggf. auch bei Eigentumswohnungen in gleicher Lage findet das Vergleichswertverfahren Anwendung. Bei Selbstnutzungsobjekten (insbesondere Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) wird das Sachwertverfahren angewandt. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Investoren verwenden für ihre Kalkulation das Residualwertverfahren.

 

Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilie anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Gutachterausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.

 

Ob der deutsche und der europäische Marktwertbegriff identisch sind, wird kontrovers diskutiert. Anlass sind die Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch die BVVG. Die Fragestellung ist bei Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand an Unternehmen besonders relevant, weil Grundstücksverkäufe unterhalb des Verkehrswertes eine nach Europarecht unzulässige Beihilfe darstellen können. In einem Beschluss über eine Beschwerde der BVVG gegen die Nichtzulassung der Revision hat der Bundesgerichtshof die Ansicht vertreten, zwischen dem Verkehrswert im Sinne des § 194

BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gebe es keinen Unterschied. Ob mit dieser Entscheidung das letzte Wort gesprochen ist, ist offen, da sich die Europäische Kommission mit dieser Fragestellung befasst.

Wertermittlungsverfahren

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. Jedermannswert). Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

 

Europäische Union: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“

 

TEGoVA (europäischer Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter): „Der Marktwert soll den Preis bezeichnen, zu welchem Grundstücke und Gebäude gemäß einem privaten Vertrag von einem verkaufsbereiten Veräußerer an einen unabhängigen Käufer am Tage der Bewertung verkauft werden können, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Aushandlung des Verkaufs ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht.“

 

Quelle:http://de.wikipedia.org/wiki/Marktwert_%28Immobilie%29

 

Faßbender Bausachverständigengesellschaft mbH - Christian Faßbender

Freier Sachverständiger für bebauten und unbebauten Grundstücken

Immobilienbewertung - Verkehrswert - Hauskaufberatung

Köln - Bonn - Düsseldorf - Gummersbach - Overath - Rösrath - Bergisch Gladbach

www.Immobilienbewertung-Koeln-Bonn.com

 

 

Bausachverständigenbüro

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Erfahrungen & Bewertungen zu Christian Faßbender
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der Handwerkskammer zu Köln für das Dachdeckerhandwerk, Schwerpunkte: Bauwerksabdichtung und Schimmelpilzerkennung, -bewertung, und -sanierung.
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